வீடு கட்ட கடன்: கவனத்தில் கொள்ளவேண்டியவை

வீடு என்பது இன்றைக்கு அவசிய தேவை ஆகி விட்டது. IT வேலைகள் பெருகிய பின் இளம் வயதினர் பலரும் வீடு வாங்குகின்றனர். இதில் கிடைக்கும் விலை ஏற்றம் (Appreciation ) மற்றும் வரி சேமிப்பு (Tax savings ) அவர்களை இவ்வாறு வீடு வாங்க வைக்கிறது. அநேகமாய் தங்கள் முழு பணத்தை வைத்து வீடு வாங்குவோர் வெகு சிலரே. பெரும்பாலும் வங்கி அல்லது வேறு இடத்தில் கடன் வாங்கி தான் வீடு வாங்குகின்றனர். இப்படி வாங்கும் போது கவனத்தில் கொள்ள வேண்டிய சில விஷயங்கள் இதோ உங்கள் கவனத்துக்கு :

பொதுவாக அடுக்கு மாடி வீடு (Flat ) அல்லது தனி வீடு எனில் வங்கிகள் 80 அல்லது 85% கடன் தரும். மீதம் பணம் நாம் தான் ஏற்பாடு செய்ய வேண்டும். மொத்த வீட்டு விலையில் உங்கள் கையிலிருந்து போட வேண்டிய பணம் எப்படி ஏற்பாடு செய்ய போகிறீர்கள் என பார்த்து கொள்ளுங்கள். சில் வங்கிகள் முதலில் உங்கள் ஷேர் முழுக்க போடுங்கள். அப்புறம் நாங்கள் எங்கள் பங்கை போடுவோம் என்பார்கள். சிலர் நீங்கள் துவக்க அட்வான்ஸ் கொடுத்து விட்டால், ஒவ்வொரு நிலையிலும் உங்கள் ஷேர் தந்த பின், தங்கள் ஷேர் தருவார்கள். இதில் நீங்கள் தேர்ந்தெடுத்த வங்கி எந்த முறை கடை பிடிக்கிறது என தெரிந்து கொள்வது உங்கள் பணத்தை எப்படி, எப்போது நீங்கள் திரட்ட வேண்டும் என அறிய உதவும்.

ஒவ்வொரு வங்கியும் ஒவ்வொரு வட்டி விகிதம் என சொல்லும். உதாரணமாய் இந்தியன் வங்கி 13% வட்டி என்று சொல்லும். ஐ. சி.ஐ. சி.ஐ.(ICICI) வங்கி 12 % வட்டி என்று சொல்லும். ஆனால் ஐ. சி.ஐ. சி.ஐ.(ICICI) வங்கி தரும் 12 % வட்டியை விட இந்தியன் வங்கியின் 13 % வட்டி சிறந்ததாக இருக்கும் ! இது எப்படி என்கிறீர்களா? ஐ. சி.ஐ. சி.ஐ.வங்கி தனது வட்டி விகிதத்தை ஆண்டு கணக்கில் (Yearly reducing balance ) கணக்கிடும் . இந்தியன் வங்கியோ தின கணக்கில் (Daily reducing balance ) கணக்கிடும் . இது சாதாரண ஆட்களுக்கு சற்று குழப்பமாக இருக்குமென்றால், எளிய வழி ஒன்று சொல்கிறேன். மேலே சொன்ன இரண்டு வங்கிகளிலும் ஒரு லட்சத்துக்கு இருபது வருடத்துக்கு, ஒவ்வொரு மாதமும் நீங்கள்  செலுத்தும் தொகை (மாதாந்திர EMI) எவ்வளவு என்று கேளுங்கள். அநேகமாய் குறைந்த வட்டி என்று சொல்லும் ஐ. சி.ஐ. சி.ஐ.-ன் மாதாந்திர EMI அதிகமாக இருப்பதை காணலாம் ! மீண்டும் ஒரு முறை சொல்கிறேன். குறிப்பிட்ட சில வங்கிகளில் ஒரு லட்சத்துக்கு இருபது வருடத்துக்கு எவ்வளவு EMI என்று கேளுங்கள். அதில் எது குறைவு என்று பாருங்கள். நீங்கள் வங்கியை தேர்ந்தெடுக்க இது ஒரு முக்கிய காரணமாய் இருக்க வேண்டும்.

கடன் வாங்க எந்த வங்கி சிறந்தது என்றால் சந்தேகமே இன்றி அரசு துறை சார்ந்த வங்கிகள் தான் ! உதாரணமாய் ஸ்டேட் பாங்க் , இந்தியன் பாங்க், சிண்டிகேட் பாங்க் போன்றவை. ஐ. சி.ஐ. சி.ஐ, சிட்டிபேன்க் போன்ற தனியார் வங்கிகளை தவிர்ப்பது மிக நல்லது. தனியார் வங்கிகளில் பலர் கடன் வாங்க ஒரே காரணம் அவர்கள் லோன் ப்ராசசிங் மிக வேகமாய் இருக்கும். விரைவில் கடன் தந்து விடுவார்கள். நீங்கள் அதிகம் அலைய வேண்டாம் டை கட்டிய ஒரு நபர் உங்கள் அலுவலகம் தேடி வந்து உங்களிடம் அனைத்து கையெழுத்தும் பெற்று விடுவார். அரசு துறை வங்கிகள் உங்களை பல முறை அலைய விடுவார்கள். ஆனாலும் கீழ் காணும் காரங்களுக்காக அரசு துறை நிறுவனங்களே சிறந்தவை:

1. நிஜ வட்டி விகிதமும், நீங்கள் திரும்ப செலுத்தும் பணமும் அரசு துறை வங்கிகளில் தான் குறைவாய் இருக்கும். வேறு விதமாய் சொல்ல வேண்டுமெனில் நீங்கள் வாங்கும் கடனுக்கு தனியார் வங்கி என்றால் உங்கள் கண்ணுக்கு தெரியாமலே நிச்சயம் அதிக அளவு வட்டி கட்டுவீர்கள்

2. நீங்கள் உங்கள் கடனை சீக்கிரம் திரும்ப செலுத்த நினைத்தால் (Pre closure ) தனியார் வங்கிகள் உங்களிடம் அதற்கென தனியாக அபராதம் (penalty) வசூலிக்கும் ! இதனால் தனியார் வங்கிகளில் பலரும் கடனை முன்னரே (pre closure ) அடைக்க மாட்டார்கள். இன்றைய நிலையில் பலரும் இரண்டு வீடு வாங்குவது சாதாரணமாக நடக்கிறது. அப்படி இரண்டாவது வீடு வாங்கும் போதோ, வாங்கிய பின்னோ, ஒரு கடன் மட்டும் இருந்தால் என்று நினைப்பார்கள். அப்போது வங்கியை அணுகும் போது தனியார் வங்கி என்றால் மேற்கண்ட பிரச்சனை இருக்கும் ! இது பெரிய விஷயமா என்றால் நிச்சயம் பெரிய விஷயம் தான்.

3. வட்டி சதவீதம் உயரும் போது உடனே அதை உயர்த்தும் தனியார் வங்கிகள் அவை குறையும் போது அதே போல் உடனே குறைப்பது இல்லை. இந்த விஷயத்திலும் அரசு வங்கிகள் நிச்சயம் வட்டி குறைப்பு செய்து விடுகின்றன.

4. தனியார் வங்கிகள் சில நேரங்களில் உங்கள் சொத்தில் உள்ள வில்லங்கத்தை (title documents ) சரி வர பார்க்காமலே உங்களுக்கு வீட்டு கடன் கொடுத்து விடுகின்றன. அதே நேரம் அரசு வங்கிகள் சொத்து உரிமை (Title ) தெளிவாக இருந்தால் மட்டுமே கடன் வழங்கும். இதனால் அரசு வங்கியில் நீங்கள் வாங்கும் வீட்டுக்கு கடன் கிடைக்கிறது என்பதே, அந்த வீட்டின் சொத்து உரிமை (Title ) நன்றாக உள்ளது என்று அர்த்தம்.

தனியார் வங்கிகள் விரைவாக பணத்தை உங்களுக்கு வழங்குகிறார்கள் என்கிற ஒரே காரணத்துக்காக பில்டர்கள் அவர்களை தான் பரிந்துரைப்பார்கள். ஆனால் நாம் தான் அரசு வங்கி என்று தெளிவாக, உறுதியாக இருக்க வேண்டும். லோன் கையில் கிடைக்கும் வரை சற்று அலைந்தால் கூட, திரும்ப செலுத்தும் வருடங்களில் அரசு வங்கி என்றால் கவலை இன்றி இருக்கலாம் !

அடுத்த கேள்வி நிரந்தர வட்டி முறையா ( Fixed rate of interest ) மாறும் வட்டி முறையா ( Flexible rate of interest ) எதை தேர்ந்தெடுப்பது என்பது.

இன்றைக்கு வட்டி சதவீதம் மிக அதிகமாக உள்ளது. இந்த நிலையில் நிரந்தர வட்டி முறை தேர்ந்தெடுப்பது புத்திசாலி தனம் அல்ல. மேலும் நிரந்தர வட்டி என எப்போது அவர்கள் சொன்னாலும், வட்டி சதவீதம் ஒரு வேளை உயர்ந்து கொண்டே போனால், ஒவ்வொரு மூன்று ஆண்டுகள் கழித்து அவர்கள் அதனை அப்போது என்ன வட்டி விகிதம் உள்ளதோ அதற்கு இணையாக மாற்றி விடுவார்கள். எனவே மாறும் வட்டி முறை (Flexible interest rate) எடுப்பது தான் நல்லது. ஒரு சில நேரங்களில் சில வங்கிகள் நீங்கள் வேலை செய்யும் நிறுவனத்துடன் உள்ள உறவின் காரணமாக உங்கள் நிறுவன ஊழியர்களுக்கு மட்டும் மிக குறைந்த வட்டி சதவீதம் நிரந்தர வட்டி முறையில் தந்தால் அப்போது வேண்டுமானால் நீங்கள் நிரந்தர வட்டி முறை பற்றி யோசிக்கலாம்.

எந்த வங்கியில் கடன் வாங்கினாலும் ப்ராசசிங் சார்ஜ் (மொத்த கடன் தொகையில் கிட்ட தட்ட 1 % ) இருக்கும். இதனை குறைக்க சொல்லி கேட்டு பார்க்கலாம். சில நேரங்களில் நாம் கேட்டால் குறைக்க வாய்ப்பு உண்டு. குறைக்கிறார்களோ இல்லையோ கேட்டு பார்த்து விடுவது நல்லது.

உங்கள் புது வீட்டின் கிரைய பத்திரம் (Sale deed) எந்த வங்கியில் கடன் வாங்குகிறீர்களோ அவர்கள் வசம் சென்று விடும். எனவே அதை நகல் ( Xerox ) எடுத்து கொள்வது அவசியம். அடுத்த இருபது வருடத்தில் தண்ணீர் கனக்ஷன் உள்ளிட்ட பல நேரங்களில் அது உங்களுக்கு தேவைப்படும்.

இறுதியாக புது வீடு மூலம் உங்களுக்கு கிடைக்கும் வரி சலுகை பற்றி சில வரிகள்.

நீங்கள் புதிதாக வாங்கிய வீட்டில் நீங்கள் குடியிருந்தால் நீங்கள் செலுத்தும் வட்டியில் ரூபாய் 1 ,50 ,000 வரை உங்கள் வருமானத்தில் கழித்து கொள்வார்கள். அதாவது அந்த 1 ,50 ,000 க்கு வரி கிடையாது.

புதிய வீட்டில் நீங்கள் குடியிருக்காமல் வாடகைக்கு விட்டால் நீங்கள் கட்டும் வரி முழுதுக்கும் வரி சலுகை கிடைக்கும். ஆனால் அந்த வீட்டிலிருந்து வரும் வாடகையை கழித்து கொண்டு மீதம் உள்ள பணத்துக்கு வரி விலக்கு கிடைக்கும்.

உதாரணமாய் நீங்கள் வட்டி ( Interest ) மட்டும் வருடம் ரூபாய் 2 ,50௦,000௦௦௦ செலுத்துகிறீர்கள் என்று கொள்வோம். உங்களுக்கு வரும் வாடகை மாதம் ஐந்தாயிரம் என்றால் வருடத்துக்கு அறுபதாயிரம் அல்லவா?

அறுபதாயிரம் வாடகையில் இருந்து 30% கழிக்க வேண்டும். மிச்சம் 42000. நீங்கள் செலுத்தும் வட்டி 2,50,000யில் இருந்து 42000ரூபாயைக் கழிக்க வேண்டும். ஆக வரிச்சலுகை உங்களுக்கு 2,08,000 ரூபாய் வரை கிடைக்கும்.

( சொந்த வீடு எனில் வரி சலுகை வரை 1,50௦,000௦௦௦ மட்டுமே என வாசித்தது நினைவில் உள்ளது தானே?)

இதை தவிர நீங்கள் செலுத்தும் பிரின்சிபல் தொகைக்கும் Sec. 80 C-ன் கீழ் வரி விலக்கு உண்டு !

இறுதியாய் சில வரிகள்:

வரி விலக்குக்காக (Tax benefit ) மட்டும் வீடு வாங்காதீர்கள். வீடு வாங்குவது பெரிதில்லை. அதை பராமரிப்பது செம கடினம். உங்களுக்கென்று ஒரு வீடு இருக்கும் பட்சத்தில் அடுத்து வாங்க நினைத்தால், அதை இன்னொரு வீடாக இல்லாமல் நிலமாக (அதற்கு வரி விலக்கு இல்லா விட்டாலும்) வாங்கி விடுவது பல விதங்களில் நல்லது !